财经频道? 新城控股另一账本:长期股权投资188亿 利润主要来源

财经频道 2019-07-11168未知admin

  新城控股的掘金路线并非圈地盖楼这一种,《每日经济新闻》记者注意到,其在地产白银时代下的打法已开始从股权投资突围,曾在2018年豪掷6.42亿联手歌斐资产对接地产项目投资。

  此外,新城控股还通过直投及控股参与的方式对地产和其他赛道项目进行布局。但这也使得长期股权投资增多,平均以每年117.36%的增速上升,亦为投资界谨慎的地方。财经频道

  有分析指出,长期股权是上市公司滋生利润调节之风的“温床”,因为借机可以规避监管部门对商誉减值严格要求,达到对利润调节的目的。

  新城控股的一季报数据中,净利润维持在2.19亿元,但比去年同期水平下降了40.97%。该公司曾表示,这是销售增速放缓叠加土地购置增速收窄和投资增长后劲不足综合导致的。正因如此,该公司在发展地产开发主业的同时,也开始对投资业务加大了力度。

  记者梳理新城控股成立以来的投资事件发现,该公司的投资主线大体分为三类:通过自有资金对目标企业进行控股;通过与投资机构发起设立私募股权投资基金积攒产业发展资本;对周边行业的非地产项目进行投资。

  具体来看,在第一种对外投资中,据天眼查统计,其共计对外投资57起,其中绝大多数为新城控股绝对控股,出资比例为100%。记者发现,此类投资大多是新城控股的子公司,公司名称中也多有“新城”标注。如武汉新城创置置业有限公司就是新城控股在2014年投资1000万元对其100%控股的。此外,新城商业管理集团、银川新城吾悦房地产开发有限公司等股权参投比例与之类似。

  第二种合作投资股权的形式也有数起,天眼查统计显示,新城控股对外投资的基金有4只,合作单位涉及中证新城投资管理有限公司、潍坊聚信芸翔投资管理合伙企业(有限合伙)等。值得关注的是,新城控股还曾与歌斐资产在2018年合作设立地产私募股权基金。其中,苏州新城创佳拟作为有限合伙人,亦为新城控股子公司认缴出资6.42亿元,财经频道根据当时公告的信息,该基金目标募资总额不超过21.4亿元。

  第三类公开投资事件中,新城控股则围绕早期投资对企业服务、金融、文娱传媒、AR/VR等多个领域布局,投资轮次多为A轮及更早期的天使轮投资,天眼查统计,共有7件投资案例。如提供产业链云系统、M-Sales企业级移动应用的易路软件就在2016年获得包括新城控股在内的数家投资机构A轮投资,规模达数千万元人民币,现已完成B轮融资,新城控股退出;服务于B端的奥创VR在2017年则由新城控股独家投资,完成天使轮融资。

  随着新城控股加大股权投资的力度,该公司可供出售金融资产的规模在近几年开始陆续增多——Wind统计显示,2016年该数据为2.93亿元,到2017年该数据已升至3.25亿元。此外,由于非控股企业的股权在会计上将作为长期股权项目处置,而新城控股的投资中亦有多数属于该类,故长期股权投资规模也在近年来迅速高企——2016年尚为45.50亿元,财经频道到2017年已至133.87亿元,2018年涨至188.09亿元。

  视线回到今年3月,新城控股首先放出品牌上市房企的2018年年报,这家集地产开发和投资业务于一身的企业在当时被奉为极具自信的先锋。然而《每日经济新闻》记者发现,所谓的业绩高增背后却暗藏利润调解之嫌。

  从新城控股2018年利润表数据看,净利润122.09亿元,同比大增95.02%。其中,公允价值变动收益27.85亿元,投资收益22.67亿元,两者金额占净利润的41.38%。值得注意的是,所谓公允价值的变动是指会计对公司买卖资产价值重估的过程,前后两者之间的公允价值变动产生公允价值变动损益。

  然而记者发现,新城控股在2018年采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值同比猛增了近20亿元。年报数据记载,2017年投资性房地产公允价值尚为9.09亿元,到2018年底该数据已变为28.09亿元,增长幅度达67.68%。

  除此之外,有关公允价值变动的还包括投资收益中采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益0.58亿,这部分均要计入当期年报非经常性损益之中。据年报统计,新城控股2018年非经常损益总计约为28.95亿元,扣除非经常性损益后,归属上市公司股东的净利润也从104.91亿元降为75.97亿元。

  虽然利润丰厚,不过有业内人士表示,非经常性损益在公司经营中并不能作为长期经营来源,因此不可作为评价公司成长性的指标。且由于部分投资项目前后估值的评判均可交由第三方机构认定,因此会计核算的准确性是否中肯值得商榷。

  该集团证券事务代表向《每日经济新闻》记者表示,非经常性损益均系涉及控股集团投资性项目的价值变动,“有些股权项目已不合并报表计算,因此项目估值的跟踪需要重新做,这中间难免随时间变动产生前后不一的情形,但具体都会公告出来。”

  该工作人员提及的部分股权项目意为公司控股的子公司,由于部分子公司另行增资扩股,集团未能及时增资,因此当失去控股权后,相关公司将作为长期股权列示。公告记载,若为子公司,则相关被投资企业的每项资产、负债和交易均纳入新城控股的合并财务列表;若为合营、联营企业,则通过投资收益/损失确认合营或联营企业归属于形成控股的利润。

  然而,这样的做法在会计人士分析中或许另有图谋。广州某上市公司法务人士对每经记者表示,对于具有控制的长期股权投资,往往是通过合并或购买取得,即便日后项目贬值,也要计提商誉减值准备。“不再纳入合并范围后,相应的财务核算方式也会改变,如果将其作为长期股权投资来进行核算,可以规避监管部门对商誉减值严格要求,达到对利润调节的目的。”

  记者发现,新城控股目前的子公司处置中,出现近10家企业丧失控制权的情形。公司人士称,由于外部增资,导致集团对上述公司控股比例被动稀释并失去控制,所以将作为合营或联营企业核算,不再纳入本集团的合并范围。

  不过在涉及企业中,有的甚至是其直属子公司单位,如其对合肥新城悦盛房地产开发公司控股50%,去年年报时全部被处置。“按理说自家资产是不允许被别人轻易占有的,但这样的好处在于多了一个成本调解的机会。”前述会计人士坦言,如果新城股份以牺牲子公司利益来撑起集团利润高增,将埋下诸多隐患。

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